AirBnB - Frankreichs Städte wehren sich

Durch die Mitte November 2024 verabschiedete Loi Le Meur  werden sich einige der im folgenden Artikel vorgestellten Regeln ab 2025 und in den Folgejahren ändern. Ich bemühe mich, die Angaben immer auf dem neuesten Stand zu halten!

In vielen französischen Städten haben es Mieter schwer, bezahlbare Wohnungen zu finden. Ein Grund: immer mehr Wohnungen werden über Plattformen wie AirBnB als Ferienwohnung an Touristen vermietet. 

Auch Hotels kämpfen gegen diese Art des Tourismus. Denn sie müssen sich an zahlreiche kostspielige Vorschriften halten - beim Brandschutz oder dem barrierefreiem Zugang für Behinderte etwa. Für Wohnungen, die über AirBnB oder andere Plattformen angeboten werden, gelten diese Vorschriften jedoch nicht - ein klarer Wettbewerbsvorteil für Privatvermieter.

Alle nicht-professionellen Vermieter (Loueur meublé non-professionelle) von Ferienhäusern und -wohnungen sind seit einiger Zeit verpflichtet, beim zuständigen Greffe du Tribunal de Commerce eine SIRET Nummer zu beantragen. Mit dem Antrag entscheidet man sich auch für eins der verschiedenen Steuer- und Sozialabgabensysteme. Die SIRET Nummer muss inzwischen bei der Anmeldung auf Internetplattformen, aber auch auf der eigenen Webseite oder Flyern angegeben werden.

Die Einnahmen müssen versteuert werden, auch direkte oder indirekte Sozialabgaben werden in den meisten Fällen fällig. Vermieter, die ihren Wohnsitz außerhalb Frankreichs haben, sind ebenfalls zu einer Steuererklärung verpflichtet. Ausgenommen sind nur Einnahmen bis zu 760 € pro Jahr aus der Vermietung des Erstwohnsitzes.

Übersteigen die Einnahmen aus der Vermietung 23.000 € im Jahr und machen zusätzlich mehr als 50 % des Haushaltseinkommens aus oder werden zusätzliche Leistungen angeboten, z. B. ein Frühstück oder Wäschewechsel, wird man zum Loueur meublé professionel. Die Anmeldung eines Gewerbes beim Chambre de Commerce et de l'Industrie ist dann notwendig. 

Außerdem muss die Ferienimmobilie bei der Mairie angemeldet werden, je nach Lage wird auch die Taxe de sejour fällig. Mit der neuen Loi Le Meur , die ab 2025 gilt, wird es sehr wahrscheinlich eine Anmeldeplattform geben. Ferienimmobilien werden dann in einem Register verzeichnet, um so der Mairie einen besseren Überblick über den zur Verfügung stehenden Wohnraum zu geben.

Darüber hinaus verschärfen viele Städte mit mehr als 200.000 Einwohnern, z. B. Paris oder Bordeaux, seit einiger Zeit ihre Vorschriften. Dort ist es heute nur noch unter strengen Auflagen möglich, eine Wohnung an Touristen zu vermieten. Die von solchen Auflagen betroffenen Städte und Ballungsräume werden mit der neuen Loi Le Meur zunehmen.

Am Beispiel von Bordeaux will ich das näher erklären.

Vermietung des Erstwohnsitzes bis zu 120 Tage/Jahr

In Bordeaux muss sich jeder bei der Mairie registrieren lassen, der eine Wohnung ganz oder teilweise  an Touristen vermieten will. Er erhält dann eine 13stellige Nummer, die er auf allen Internetplattformen, aber auch auf Flyern u. ä. angeben muss.

Die Vermietung als Ferienwohnung muss von der Eigentümerversammlung genehmigt werden  (bzw. im réglement de coproprieté erlaubt sein) . Ist man selber Mieter, benötigt man die Zustimmung des Eigentümers. In diesem Fall darf man von den Touristen keine höhere Miete verlangen, als man selber zahlt.

Ist die Wohnung der Erstwohnsitz, kann sie nun ganz oder teilweise bis zu 120 Tage im Jahr an Touristen vermietet werden. Achtung: eine Wohnung, die mehr als 120 Tage im Jahr an Touristen vermietet wird, ist kein Erstwohnsitz mehr, sondern wird automatisch zum Zweitwohnsitz.

Die neue Loi Le Meur  gibt ab 2025 Städten und Gemeinden die Möglichkeit, statt 120 nur noch 90 Tage Vermietung für Erstwohnsitze zu erlauben.

Vermietung des Zweitwohnsitzes

Für die Vermietung eines Zweitwohnsitzes gelten deutlich strengere Regeln.

In diesem Fall muss der Besitzer der Wohnung ein changement d'usage, also eine Nutzungsänderung beantragen: aus einem local d'habitation  (für Wohnzwecke) wird ein local professionnel (für gewerbliche Nutzung).

In der  Innenstadt von Bordeaux gilt außerdem das Prinzip der compensation: für jede derart in Gewerbefläche umgewandelte Wohnung muss gleichzeitig eine gleichwertige Gewerbefläche in Wohnraum umgewandelt werden. Was gleichwertig ist, entscheidet im Zweifelsfall die Stadtverwaltung.

Potentielle Investoren sollen so davon abgehalten werden, gleich ganze Häuser zu kaufen, um sie dann tageweise an Touristen zu vermieten. Ob diese Rechnung aufgeht, wird sich zeigen. 

Vergleichbare Vorschriften gelten bereits in Paris und in vielen Orten an der Côte d'Azur, andere Städte werden mit Sicherheit folgen. In Toulouse ist die Registrierung inzwischen verpflichtend. Bei Vermietung der Zweitwohnung muss eine Nutzungsänderung beantragt werden. Allerdings wird bislang noch nicht die oben beschriebene compensation gefordert.

Besitzer einer Ferienwohnung in Frankreich sollten sich deshalb ganz genau über die in ihrer Kommune geltenden Vorschriften informieren. Ganz besonders gilt dies für jeden, der plant, eine Ferienwohnung als Geldanlage zu erwerben.

Die Strafen können empfindlich sein!

Dieser Artikel fasst die Regeln zusammen, die z. B. auf der staatlichen Seite www.service-public.fr zu finden sind. Er stellt keine Rechtsberatung dar!

Andere finanzielle Verpflichtungen kommen hinzu: z. B. Taxe de sejour, Einkommensteuer, evtl. Sozialabgaben. Für den Betrieb von Gîtes und Chambres d'hôtes gelten weitere Vorschriften.

Stand 24.11.2024