Dieser Artikel ist keine Rechts- oder Steuerberatung! Wer ausführlichere Informationen, zugeschnitten auf die persönliche Situation benötigt, sollte sich an einen Steuerberater wenden. Auch das französische Finanzamt hilft weiter.
Kampf gegen die Wohnungsnot in französischen Städten
Vor dem Hintergrund der angespannten Lage auf dem Wohnungsmarkt in vielen Regionen, vor allem in größeren Städten, führt der Staat schon seit einiger Zeit neue Vorschriften ein.
Sie sollen dafür sorgen, dass wieder mehr Wohnraum an Langzeitmieter vermietet wird statt an Touristen. Um die Ferienvermietung für Vermieter unattraktiv zu machen, werden nun auch Steuervorteile abgeschafft.
Mittelfristig sollen unmöblierte und möblierte Vermietung steuerlich gleichgestellt werden.
Loi de Finances 2024
Die Ende Dezember 2023 in der Nationalversammlung verabschiedete Loi de finances 2024 brachte Änderungen für Ferienhausvermieter mit sich. Steuervorteile wurden z. T. stark reduziert.
Zunächst sah es sogar so aus, als würden diese Änderungen rückwirkend für 2023 gelten.
Im Februar 2024 wurde aber bekanntgegeben, dass Ferienhausvermieter für die Steuererklärung für das Jahr 2023 wählen können, ob sie die neue oder alte Regelung anwenden wollten. Wer seine Steuererklärung für 2023 innerhalb der geltenden Fristen abgegeben hat, profitiert also weiter von der früher geltenden Regel.
Inzwischen ist bekannt, wie Einkünfte aus 2024 versteuert werden. Achtung, Änderungen sind aber noch möglich!
Wer ist betroffen?
Die Änderung betrifft alle, die ihre möblierten Ferienunterkünfte an Touristen vermieten und sich für das vereinfachte Steuerregime Micro-BIC entschieden haben. Sie gilt sowohl für die Loueur meublée non professionnel (LMNP) als auch für die Loueur meublée professionnel (LMP).
Chambres d'hôtes sind zumindest 2024 noch nicht betroffen, da sie nicht unter das Schema der möblierten Vermietung fallen, sondern eine gewerbliche Aktivität darstellen. Achtung, ab 2025 sind auch für Chambres d'Hôtes Änderungen zu erwarten!
Für das Régime Micro-BIC betrugen die erlaubte Höchstgrenze beim Umsatz und der Abschlag vor Steuern bisher:
- für klassifizierte Unterkünfte 188.700 € bzw. 71 %
- für nicht klassifizierte Unterkünfte 77.700 € bzw. 50 %.
Viele Vermieter haben deshalb ihre Ferienunterkünfte klassifizieren lassen.
Welche Grenzen gelten für 2024?
Die Regelung für 2024 ist kompliziert, hier wird unterschieden, ob sich die Immobilie in einer Zone tendu befindet, also einer Gegend, in der die Mietsituation angespannt ist, oder nicht. Ausserdem gibt es weiterhin Vorteile für klassifizierte Immobilien. Angegeben ist jeweils die Obergrenze für Einkünfte im Jahr 2023:
- Meublé de tourisme nicht klassifiziert: 15.000 € , 30 % Abschlag
- Meublé de tourisme klassifiziert, Zone non-tendu (B2 oder C): 15.000 €, 92 % Abschlag
- Meublé de tourisme klassifiziert, Zone tendu: 15.000 €, 71 % Abschlag
- Meublé de tourisme klassifiziert und Chambre d'hôtes: zwischen 15.000 und 188.700 €, 71 % Abschlag.
Hier kann man prüfen, ob eine Immobilie in einer Zone tendu liegt.
Überschreitet man in Zukunft als LMNP oder LMP die Grenze von 15.000 €, wechselt man nun automatisch ins sogenannte Régime réel. Hier werden dann keine pauschalen Abschläge vor Steuern mehr gewährt, es können reale Kosten abgesetzt werden und nur der Gewinn wird versteuert. Das kann durchaus Vorteile haben, sollte aber gut geplant sein. Es ist sinnvoll, sich bei diesem Wechsel von einem Steuerberater beraten zu lassen.
Achtung: die zweite Obergrenze, die im Zusammenhang mit dem Wechsel von LMNP zu LMP immer genannt wird, 23.000 €, ändert sich nicht! Bei dieser Grenze geht es um die Sozialversicherungspflicht!
Welche Regeln gelten für 2025?
Im November 2024 wurde ein neuer Gesetzesvorschlag von Parlament und Senat genehmigt, der einschneidende Änderungen für möblierte Vermietungen ab 2025 vorsieht: die sogenannte Loi "Le Meur".
Zur Zeit ist der Text aber noch nicht im Journal Officiel veröffentlicht, deshalb gehe ich hier nicht auf Details ein, Änderungen sind immer noch möglich.
Der derzeit vorliegende Text sieht folgende Obergrenzen vor:
- 15.000 € für nicht klassifizierte Unterkünfte und 30 % Abschlag vor Steuern
- 77.700 € für klassifizierte Unterkünfte und Chambre d'Hôtes und 50 % Abschlag vor Steuern.
Überraschend ist die Einbeziehung von Chambre d'Hôtes, diese konnten bisher von einer Obergrenze von 188.000 € und einem Abschlag von 71 % profitieren.
Hinzu kommen viele weitere Regeln zur Anmeldung einer solchen Unterkunft oder der Energieeffizienz. Das neue Gesetz gibt auch den Städten und Gemeinden mehr Freiheiten, die Neueröffnung von Touristenunterkünften zu regulieren.
Sobald nähere Details zur Umsetzung bekannt sind, werde ich diese in einem separaten Artikel vorstellen.
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